Разработка проектной документации: цена, сроки, состав разделов

Общие положения

Об услуге

Разрабатываем проектную документацию для нового строительства, реконструкции и адаптации объектов с учетом нормативов, состава разделов, согласования и задач реализации. На старте определяем исходные данные, перечень разделов, стадию проектирования и требования по экспертизе. Это помогает собрать рабочий комплект документов, который не только формально соответствует нормам, но и действительно подходит для дальнейшей реализации проекта.

Наш эксперт:

Иван Владимирович

Инженер по отоплению и вентиляции

Подготовка

Нормативные ссылки

Процесс разработки проектной документации регламентируется следующими основными документами:

Градостроительный кодекс Российской Федерации (№ 190-ФЗ) — определяет основные правила градостроительной деятельности и проектирования.
Федеральный закон № 184-ФЗ «О техническом регулировании» — устанавливает общие требования к безопасности и качеству проектной продукции.
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — определяет минимальные стандарты безопасности для объектов капитального строительства.
СПДС (Система проектной документации в строительстве) и ГОСТ Р 21.1101-2013 — регулируют правила оформления чертежей, спецификаций и текстовых материалов.
Постановление Правительства РФ № 87 — определяет состав разделов проектной документации и требования к их содержанию.

Эти документы формируют единые требования к проектной документации, обеспечивая её соответствие нормам и стандартам. При проектировании также используются региональные и отраслевые стандарты, которые могут уточнять или дополнять федеральные требования.

Терминология

Термины и определения

Для корректного понимания процесса проектирования используются следующие ключевые термины:

**Проектная документация** — комплект текстовых и графических материалов, определяющих архитектурные, конструктивные и инженерные решения для строительства объекта.

**Задание на проектирование** — документ, утвержденный заказчиком, который определяет цели, задачи и объем проектных работ.

**Нормоконтроль** — процесс проверки документации на соответствие нормативным документам, включающий контроль за качеством оформления и содержанием.

**Авторский надзор** — контроль проектировщика за соблюдением проектных решений на стадии строительства.

**Технические условия** — требования, предъявляемые к проекту со стороны инженерных сетей и систем обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения и т.д.).

**Технический заказчик** — это физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком заключать договоры на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт, подготавливать задания и предоставлять необходимые документы, утверждать проектную документацию, получать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выполнять другие функции.

**Проектировщик** — это физическое или юридическое лицо, выполняющее разработку проектной документации в соответствии с установленными требованиями и нормативами.

**Застройщик** — физическое или юридическое лицо, организующее строительство, реконструкцию или капремонт на своем земельном участке, включая изыскания и подготовку проектной документации.

Документы

Договор на выполнение работ

Договор на выполнение работ по разработке проектной документации — это ключевой юридический документ, регулирующий отношения между заказчиком и проектной организацией.

Основные элементы договора включают:

**Объем и состав работ.** Например, разработка архитектурных и конструктивных решений, подготовка инженерных разделов и сметной документации.

**Сроки выполнения.** Договором устанавливаются начальные, промежуточные и конечные сроки выполнения проектных работ.

**Стоимость услуг.** Цена определяется на основе смет, утвержденных заказчиком, или расчетов проектной организации.

**Ответственность сторон.** Подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с заданием и нормативными требованиями, а заказчик — предоставить исходные данные и оплатить услуги.

**Пример:** В договоре на проектирование торгового центра заказчик может предусмотреть этапность разработки документации — сначала проект фундамента, затем — надземной части здания.

Документы

Исходные и разрешительные документы

Для подготовки проектной документации требуются следующие исходные данные: информация о земельном участке, включая правоустанавливающие документы; результаты инженерных изысканий; технические условия для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; задание на проектирование; а также иные документы и материалы, необходимые для выполнения проектирования в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Исходные данные для разработки проектной документации предоставляются заказчиком или техническим заказчиком. Они включают:

**Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)**.

**Технические условия подключения** к инженерным системам.

**Результаты инженерных изысканий** (геология, топография, экология).

**Разрешения и согласования** от органов власти и ресурсоснабжающих организаций.

Эти документы формируют базу для выполнения проектных работ и их согласования с надзорными органами.

Документы

Задание на проектирование

Задание на проектирование — это ключевой документ, определяющий объем, состав и требования к разработке проектной документации. Оно составляется заказчиком или техническим заказчиком и утверждается сторонами. Этот документ регулирует взаимодействие между участниками проектного процесса и является основой для выполнения проектных работ. Экспертиза проекта проводится на основании данных прописанных в задании на проектирвоание.

**Основное содержание задания включает:**

Общие сведения:

Основания для проектирования (договор, соглашение).

Название и адрес объекта капитального строительства.

Вид проектирования (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт).

Технико-экономические характеристики объекта:

Площадь застройки, этажность, объем строительства.

Требования к инженерным системам:

Подключение к внешним инженерным сетям.

Основные параметры и требования к системам отопления, вентиляции, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Нормативные ссылки:

Перечень национальных стандартов и сводов правил, обязательных для применения.

Кроме того, задание может включать дополнительные условия, такие как экологические требования, ограничения по шуму и вибрациям, требования к защите культурного наследия и многое другое.

Этапы

Порядок разработки проектной документации

Разработка проектной документации осуществляется поэтапно, с соблюдением технологической последовательности работ. Процесс подготовки проектной документации структурирован и включает несколько этапов. В каждом этапе учитываются требования законодательства, тип объекта, а также необходимость согласования документации с органами экспертизы.

**Этап 1. Предварительные решения (эскиз)**

На первом этапе проводится анализ исходных данных, вырабатываются концептуальные объемно-планировочные и архитектурные решения, которые должны соответствовать действующим нормативным документам (например, СНиП, СП, ГОСТ). Ключевая задача — подготовить концепцию объекта, которая согласовывается с заданием на проектирование, а также получить предварительные технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

**Этап 2. Поиск и принятие объемно-планировочных и архитектурных решений**

На этом этапе выполняется детальная проработка объемно-планировочных решений с учетом всех требований нормативной базы, включая градостроительные регламенты. При необходимости данные решения согласовываются с органами, отвечающими за архитектуру и градостроительство (Альбом АГО, АГР), а также проверяются на соответствие строительным нормам и правилам, установленным законодательством.

**Этап 3. Разработка и согласование инженерных решений**

На третьем этапе проектируются инженерные системы, такие как отопление, вентиляция, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Эти системы интегрируются с объемно-планировочными решениями. Также производится согласование технических условий для подключения объекта к инженерным сетям с соответствующими службами и ведомствами.

**Этап 4. Разработка основных разделов проектной документации**

Готовятся основные разделы проектной документации, такие как:

Генеральный план (ПЗУ),

Архитектурные решения (АР),

Конструктивные решения (КР),

ПРоект организации строительства (ПОС),

Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (ОДИ),

Инженерное обеспечение строительства (ИОС).

На этом этапе документы проходят внутреннюю проверку у ГИПа (Главного инженера проекта).

**Этап 5. Подготовка специализированных разделов проектной документации**

Дополнительно разрабатываются специализированные разделы, такие как:

Сметная документация (СМ),

Энергоэффективность объекта (ЭЭ),

Проект организации демонтажа (ПОД),

Оценка воздействия на окружающую среду (ООС).

Для объектов, подлежащих обязательной экспертизе, проводится подача всей документации в органы экспертизы для получения заключения. Документация готовиться в строгом соответсвии с 87 Постановлением правительства.

**Этап 6. Выдача проектной документации заказчику**

После получения положительного заключения экспертизы (если оно требуется) проектная документация передается заказчику. Документация передается заказчику с обязательным оформлением всех необходимых накладных и актов приема-передачи.

Проверка проектной документации

Нормоконтроль

Нормоконтроль представляет собой обязательный этап проверки проектной документации, целью которого является обеспечение её соответствия требованиям нормативных актов, стандартов и регламентов.

**Основные задачи нормоконтроля:**

Проверка комплектности и полноты проектной документации.

Анализ соответствия технических решений установленным стандартам (СПДС, ЕСКД).

Контроль правильности оформления чертежей, спецификаций и текстовых материалов.

**Кто выполняет нормоконтроль:**

Специалисты, которые не участвовали в разработке проверяемой документации.

Руководитель проекта (ГИП или ГАП) координирует выполнение нормоконтроля.

Процесс нормоконтроля фиксируется в соответствующих протоколах, а все замечания подлежат обязательному устранению перед передачей документации заказчику.

Этапы согласования

Согласование проектной документации (экспертиза)

Проектная документация подлежит обязательной экспертизе в случаях, предусмотренных законодательством. Экспертиза может быть государственной или негосударственной, в зависимости от типа объекта и его значимости.

Проектная документация подлежит обязательной экспертизе в России для объектов капитального строительства, относящихся к категории высокой сложности, находящихся в охраняемых природных зонах или исторических памятниках, требующих особых мер безопасности, связанных с инженерной инфраструктурой или государственными закупками.

Экспертиза проектной документации не требуется для объектов капитального строительства, если они соответствуют следующим условиям, согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации: это отдельные здания с не более чем двумя этажами и общей площадью, не превышающей 1500 квадратных метров, которые не предназначены для проживания людей или ведения производственной деятельности. Также, количество людей, которые могут находиться в таких объектах одновременно, не должно превышать 50 человек.

**Этапы согласования:**

**Подготовка документации к экспертизе**

**Подача на экспертизу**

**Получение заключения:**

Положительное заключение экспертизы является основанием для утверждения проектной документации заказчиком.

В случае замечаний от экспертизы проектная документация дорабатывается и повторно подается на согласование.

Экспертиза проектной документации необходима для оценки соответствия проекта действующим строительным, санитарным, экологическим и техническим нормам, а также для обеспечения безопасности и качества строительства.

Выдача проектной документации заказчику

Этапы выдачи проектной документации

После завершения разработки, проверки и согласования проектной документации она передается заказчику. Этот процесс включает подготовку, оформление и передачу комплекта текстовых и графических материалов в бумажном и/или электронном виде.

**Основные этапы выдачи проектной документации:**

**Комплектование документации:**

Проектная документация выдается томами, которые соответствуют разделам, указанным в задании на проектирование.

Материалы оформляются в соответствии с ГОСТ 2.301 и ГОСТ Р 21.1101.

**Оформление актов передачи:**

Формируется акт приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

Документация сопровождается сопроводительным письмом с описанием состава передаваемых материалов.

**Передача документации заказчику:**

В бумажном виде: каждый том брошюруется или переплетается, дополнительно прилагаются копии инженерных изысканий и смет.

В электронном виде: файлы формируются в формате PDF, DWG или ином, указанном в договоре, с электронной подписью.

**Архивирование документации:**

Один экземпляр документации остается в архиве проектной организации для последующего контроля, повторного использования или внесения изменений.

Порядок внесения изменений в проектную документацию

Изменения в проектную документацию вносятся на основании замечаний заказчика, экспертизы или изменений в исходных данных. Этот процесс строго регламентирован для сохранения юридической и технической целостности документации.

Согласно пункту 7.1.2 ГОСТ Р 21.1101.2013, **внесение изменений в расчетные данные запрещено**. Если внесение изменений в проект невозможно из-за их масштаба или характера, необходимо подготовить новый проект с уникальным обозначением (пункт 7.1.3 ГОСТ Р 21.1101.2013).

Когда внесение изменений в проект приводит к необходимости корректировки других связанных разделов (например, изменения в архитектурных решениях, повлекут изменения всех инженерных систем), то такие изменения должны быть отражены в этих взаимосвязанных чертежах, чтобы избежать несоответствий (пункт 7.1.4 ГОСТ Р 21.1101.2013).

**Общий порядок внесения изменений в проект** и требования к этим изменениям регулируются пунктом 7 «Правила внесения изменений» ГОСТ Р 21.1101.2013. Особые моменты, касающиеся специфики изменений, детализируются в пункте 7.4 того же ГОСТа.

Также важно отметить, что внесение изменений в проект может потребовать дополнительного согласования с органами экспертизы, если изменения касаются технико экономических характеристик объекта.

Внесение изменений в проект должно сопровождаться документацией, подтверждающей корректность изменений, а также пояснительными записками, описывающими причины и сами изменения.

Авторский и технический надзор

Авторский и технический надзор — это этапы контроля за соблюдением проектных решений и качеством строительных работ, которые включают регулярные проверки соответствия выполненных работ утвержденной проектной документации, а также контроль за соблюдением строительных норм и стандартов, условий контрактов и безопасности.

**Авторский надзор:**

Осуществляется проектировщиками и включает:

Проверку соответствия выполняемых строительных работ утвержденной проектной документации.

Участие в решении вопросов, возникающих в процессе строительства (например, внесение изменений в проектные решения).

Консультации строителей и заказчика по вопросам реализации проектных решений.

**Технический надзор:**

Выполняется техническим заказчиком или привлеченной организацией. Основные задачи:

Контроль качества строительных работ, применяемых материалов и конструкций при строительстве.

Проверка соответствия хода строительства проектной документации, строительным нормам и правилам.

Своевременное выявление дефектов и недочетов.

Эти виды надзора влияют на своевременное выявление и устранение отклонений, минимизацию строительных рисков, соблюдение бюджета и сроков реализации проекта, а также на повышение безопасности и долговечности объекта строительства.

Саморегулирование в строительной отрасли

Основные функции СРО

Саморегулируемая организация (СРО) проектировщиков — это объединение компаний и индивидуальных предпринимателей, работающих в сфере проектирования и архитектуры. Она действует на основе Градостроительного кодекса РФ и других законодательных актов. СРО выполняет функции контроля качества работ своих членов, устанавливает профессиональные стандарты и управляет компенсационным фондом для возмещения убытков заказчикам в случае нарушений.

Проектные организации обязаны быть членами саморегулируемой организации (СРО), которая контролирует качество и безопасность выполняемых работ.

**Основные функции СРО:**

**Выдача допуска на выполнение работ:**

Только члены СРО могут разрабатывать проектную документацию, затрагивающую безопасность объектов капитального строительства.

Членство в СРО является обязательным для участия в крупных сделках (свыше 3 млн рублей), тендерах и выполнении определенных видов проектных работ.

**Контроль качества:**

СРО проводит проверки проектных организаций для выявления несоответствий и предотвращения возможных ошибок.

**Арбитраж:**

Урегулирование споров между заказчиком и проектной организацией.

**Формирование компенсационного фонда:**

Для возмещения ущерба, вызванного некачественными проектными работами.

СРО проектировщиков обеспечивает законность, профессионализм и защиту интересов участников проектной деятельности.

Стоимость

Цены основных работ

Раздел	Цена
Пояснительная записка	от 10 000 рублей
Схема планировочной организации земельного участка	от 30 000 рублей
Архитектурные решения	от 20 000 рублей
Конструктивные и объемно-планировочные решения.	от 50 000 рублей
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений.	от 50 000 рублей
Технологические решения.	от 20 000 рублей
Проект организации строительства. ПОС	от 20 000 рублей
Перечень мероприятий по охране окружающей среды. ООС	от 20 000 рублей
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.	от 50 000 рублей
Автоматические системы противопожарной защиты.	от 30 000 рублей
Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.	от 15 000 рублей
Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.	от 25 000 рублей
Перечень мероприятий гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций	от 20 000 рублей
Сметный расчет	от 20 000 рублей